سوال از وکیل در اصفهان
سوال : آیا وجود شرط داوری در قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 مانع تقاضا و صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی(شورای حل اختلاف) خواهد بود؟
پاسخ وکیل اصفهان : خیر
مستفاد از مواد 3، 4 و 5 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 26/5/1376 و مواد 6 و 17 آییننامه اجرایی آن، صدور دستور تخلیه توسط مرجع قضایی (در حال حاضر شورای حل اختلاف) امری ترافعی نیست
و مرجع قضایی در صورت تنظیم اجارهنامه طبق مقررات قانون فوقالذکر و انقضای مدت اجاره باید دستور تخلیه را صادر کند. در حالی که طبق ماده 454 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی 1379 شرط داوری ناظر به رسیدگی به اختلافات طرفین است. بنابراین وجود شرط داوری مانع تقاضا و صدور دستور تخلیه برابر مقررات یادشده توسط مرجع قضایی نخواهد بود. البته با توجه به اینکه اختلافات ناشی از عقد اجاره و تمدید یا عدم تمدید آن باید با مراجعه به داوری مورد رسیدگی قرار گیرند،
بنابراین هرگاه بعد از صدور دستور تخلیه مستأجر در اجرای ماده 17 آییننامه یادشده به ادعای تمدید یا عدم تمدید اجاره و امثال آن نسبت به صدور دستور تخلیه شکایت کند و مرجع صادرکننده دستور مزبور، ادعا را موثر در تخلیه یا نحوه آن بداند، باید ضمن عدول از دستور تخلیه و رفع اثر از آن طرفین را به مراجعه به داوری هدایت کند.
سوال :دادگاه در چه مواردی قرار ابطال دادخواست صادر می نماید ؟
1استرداد دادخواست بدوی تا جلسه اول دادرسی
2استرداد دادخواست تجدیدنظر تا قبل از ختم دادرسی
3عدم حضور خواهان در جلسه دادرسی در صورتی که بدون حضور او تصمیم گیری از سوی دادگاه ممکن نباشد
4عدم پرداخت هزینه کارشناسی از سوی خواهان وقتی که دادگاه برای رسیدگی نیاز به کارشناسی داشته باشد.
5عدم تهیه وسیله اجرای قرارهای تحقیق محلی یا معاینه محل از سوی خواهان وقتی که دادگاه برای رسیدگی نیاز به قرارهای مزبور داشته باشد.
6عدم ارائه اصول متسندات در جلسه اول دادرسی از سوی خواهان وقتی که این اسناد عادی بوده و از جانب خوانده مورد انکار یا تردید قرار گیرد و ادعای خواهان مستند به ادله دیگری نباشد.
سؤال: دادگاه صالح برای رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد، دادگاه محل اقامتگاه خوانده است یا دادگاه‌های دیگر از جمله دادگاهی که عقد یا قرارداد در حوزه آن منعقد شده است یا تعهد می‌بایست در آنجا انجام شود نیز صالح به رسیدگی می‌باشند؟
پاسخ وکیل اصفهان
نظریه شماره ۳۶۳۷/۷ مورخ ۱۵/۵/۱۳۸۵
نظریه مشورتى اداره کل حقوقی قوه قضائیه
اگرچه طبق ماده ۱۱ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال ۱۳۷۹، دعوی باید در دادگاهی اقامه شود که خوانده در حوزه قضائی آن اقامتگاه دارد، اما با عنایت به مفاد رأی وحدت رویه شماره ۹ مورخ ۲۶/۳/۱۳۵۹ هیأت عمومی دیوان‌عای کشور مبنی بر اینکه، در رسیدگی به دعواوی بازرگانی و هر دعوی راجع به اموال منقول که از عقود و قرارداد ناشی شده باشد از نظر تسهیل در رسیدگی انتخاب دادگاه در اختیار خواهان قرار دارد
و همچنین ماده ۱۳ قانون مزبور که صراحتاً مقرر داشته: «در دعاوی بازرگانی و دعاوی راجع به اموال منقول که از عقود یا قرارداد در حوزه آن واقع شده است یا تعهد می‌بایست در آنجا انجام شود.» و با توجه به ملاک ماده ۲۳ همان قانون، در فرض استعلام رسیدگی به اختلافات ناشی از قرارداد را می‌توان در هر کدام از دادگاه‌های محل اقامت تعیین شده در قرارداد، محل تنظیم قرارداد یا اجرای تعهد و یا اقامتگاه خوانده مطرح نمود.
یک نکته در مورد خیار تأخیر ثمن صرفاً در بیع با ثمن موجل وجود دارد و در صورتی که بخشی از ثمن نقداً پرداخت شده باشد، خیار مذکور وجود ندارد
✅رای دیوان
قطع نظر از اینکه قرارداد مورخ ۲/۱۱/۸۶ مفاداً عقد صلح می باشد، هر چند در بیان عناوین رعایت اصطلاح حقوقی قید مصالح و متصالح نگردیده، با وصف صلح اعم از معوض یا غیرمعوض مستفاد از ماده ۴۵۶ قانون مدنی خیار تأخیر ثمن مخصوص بیع می باشد و در عقد صلح جاری نمی شود. ایضاً قطع نظر از اینکه حسب استشهادیه پیوست و نحوه ابلاغ به فرجام‌خوانده، وی مجهول المکان می باشد و امر رسیدگی،
اقتضای دعوت از طریق انتشار آگهی موضوع ماده ۷۳ قانون آیین دادرسی را داشته که رعایت نگردیده، بنابه مراتب قطع نظر از نحوه استدلال دادگاه با توجه به اینکه خواهان اقرار به وصول قسمتی از ثمن معامله نموده،
در صورتی که بین طرفین عقد بیع واقع شده باشد موضوع منصرف از ماده ۳۹۵ و ۳۹۴ قانون مدنی است زیرا مواد مرقوم به موردی توجه دارد که پرداخت ثمن موجل باشد و در موعد ثمن تأدیه نشود، در این صورت مقررات مربوط به خیار تأخیر ثمن لازم الرعایه می-باشد
در مانحن فیه با وصف پرداخت بخشی از ثمن معامله و پرداخت مابقی به وعده، از مصادیق مواد استنادی خارج است. با این نظر رأی فرجام خواسته نتیجتاً صحیح صادر گردیده، مستنداً به ماده ۳۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی ضمن رد فرجام خواهی وکیل فرجام خواه، دادنامه فرجامخواسته را ابرام می نماید
خیار تعذر تسلیم چیست؟
پاسخ وکیل اصفهان
1 اگر کسی،مالی را به گمان اینکه امکان تسلیم آن وجود دارد بخرد،اما بعدآ فروشنده ناتوان از تسلیم شود،مشتری حق فسخ دارد. بنابراین خریدار اختیار دارند که معامله را فسخ کند یا آن را به همان صورت قبول نماید.
2 تعذر تسلیم به منزله تلف مبیع نیست تا سبب بطلان معامله شود.
3 اگر کسی پرنده ای را که معمولاً نزد مالکش بر می گردد،بفروشد اما اتفاقآ بر نگردد خیار تعذر تسلیم بوجود می آید چون ضمانت مبیع قبل از قبض بر عهده فروشنده است و در اینجا هم مبیع تلف نشده است بلکه امکان انتفاع از آن وجود دارد پس مشتری حق فسخ دارد.
4 تعذر تسلیم سه اثر را ممکن است به همراه داشته باشد؛حق حبس،حق فسخ،انفساخ عقد(در صورت تلف موضوع)
✅ خیار تعذر تسلیم در قانون مدنی به صورت خاص بیان نشده است اما احکام آن در مواد پراکنده این قانون(مواد 239-240-476-488 قانون مدنی) دیده می شود.
