نکات مهم دعوی الزام به اخذ پایان کار در اصفهان
وکیل دعاوی ملکی در اصفهان
• اگر در ساخت ساختمان در اصفهان تخلفاتی صورت گرفته باشد، پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها ارجاع شده ، و دریافت گواهی پایان کار برای ساختمان، بستگی به رای کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ها خواهد داشت.
• اگر رای قطعی کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری های اصفهان ، مبنی بر عدم تعلق پایان کار و تخریب کردن بنا باشد، این رای قابل اعتراض در دیوان عدالت اداری میباشد.
• تعهد فروشنده ملک به اخذ مجوز پایان کار یا گواهی عدم خلافی ساختمان و ملک، باید شفاف و با ذکر تاریخ دقیق سر رسید و ضمانت اجرای دقیق ، در قرارداد رسمی بین فروشنده و خریدار ملک، نوشته شده باشد.
• بایستی در قرارداد منعقد شده، تاریخ معینی را برای حضور فروشنده ملک در یک دفتر اسناد رسمی خاص برای انتقال سند مشخص گردد.
• اگر فروشنده ملک در تاریخ مشخص شده و در دفتر اسناد رسمی معین شده حاضر نگردید،شاکی بایستی از آن دفترخانه ، گواهی عدم حضور فروشنده را دریافت نماید.
• سازندگان پروژه های ساختمانی، در هنگام شروع عملیات ساخت و ساز ملک، اول باید مجوز تخریب و نوسازی را از شهرداری مربوطه اخذ نمایند ، و در مرحله دوم، پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ملک خلافی نداشته باشد ،و یا بدهی های شهرداری تسویه شده باشد، گواهی پایان کار ملک خود را از شهرداری دریافت نمایند.
• اگر سازنده ساختمان در تاریخی مشخص ، مجوز پایان کار ملک را نگیرد ، مالک می تواند به دادگاه حقوقی مراجعه کرده و دعوی الزام سازنده به اخذ گواهی پایان کار ملک را بهمراه خسارت تأخیر در انجام تعهد از وی درخواست نماید.
• اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی، مقدمه ای برای تنظیم سند رسمی ملک است . به همین جهت بدون اخذ این مدارک، امکان الزام به تنظیم سند رسمی ملک وجود نخواهد داشت.
• اگر مالک ملک در اصفهان جریمه ماده ۱۰۰ را پرداخت نکند ، حکم تخریب از سوی شهرداری به مالک ابلاغ می گردد .
• اگر ظرف ۲ ماه قلع بنا صورت نگرفت، شهرداری راسا اقدام و هزینه ها را از مالک دریافت مینماید.
انواع دعاوی ملکی عبارتند از:
حقوقی: دعاوی ملکی حقوقی یکی از انواع مختلف دعاوی ملکی است. برخی از مهم ترین موارد این دعاوی عبارتند از:
- در رابطه با الزام به تنظیم سند رسمی
- در رابطه با سندهای ضمانتی
- فسخ کردن قراردادهایی که از نظر قانون دارای نقص هستند.
- درخواست مطالبه اجرت المثل
- دعاوی مرتبط با مطالبه سرقفلی
گفتنی است تمامی دعاوی حقوقی مرتبط با سهل انگاری یا عدم شناخت قانون صورت گرفته و در آن ها بحث ارتکاب به جرم مطرح نمی باشد.
ثبتی: ماهیت دعاوی ملکی ثبتی مرتبط با فعالیت های حوزه ثبت اسناد است. پرونده های زیادی در این خصوص در دادگاه ها مطرح می شود که بنده در این جا باید به برخی از آن ها اشاره کنم:
- افراز ملک
- پرونده های مرتبط با باطل شدن سند مالکیت معارض
- اجرای ثبت
- باطل شدن سند رسمی
معمولاً این مشکلات بعد از خرید یا انتقال سند و یا در هنگام خرید به وجود می آید. در مواقع زیادی دعاوی ملکی ثبتی به دلایلی مثل شتاب زدگی مالک و سهل انگاری او برای خرید و فروش ایجاد می شود که خسارت ها و مشکلات زیادی را برای طرفین بوجود می آورد.
فرزاد جوادی نژاد وکیل کیفری در اصفهان : ماهیت این گونه دعاوی مرتبط با انجام جرم است و بحث هایی مثل سهل انگاری، عدم شناخت قانون، اشتباهات سهوی و .. در دعاوی ملکی کیفری دخیل نمی باشد. در حقیقت، هنگامی که افراد در زمینه مسکن مرتکب جرمی می شوند، این پرونده ها با شکایت شاکیان خصوصی یا شکایت مدعی العموم شکل می گیرد. بیشتر دعاوی کیفری مربوط به کلاهبرداری و سودجویی مجرمان است.
برخی از مواردی که شامل دعاوی ملکی کیفری می شود عبارتند از:
- خیانت در امانت
- وکیل فروش غیرقانونی مال به یک یا چند نفر دیگر
- جعل نمودن اسناد به منظور کلاهبرداری و فریب دیگران
- تغییر دادن کاربری اراضی کشاورزی بدون گرفتن مجوز از دستگاه های مربوط
- استفاده از سند جعلی در هنگام معاملات ملکی
- انتقال منافع ملک دیگران به خود یا افراد دیگر
- ارتکاب فساد در حوزه معاملات دولتی
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
1402/02/23
7/1401/463
شماره پرونده: 463-59-1401 ع
✅استعلام:
چنانچه قراردادی بین مالک رسمی عرصه و پیمانکار به منظور ساخت چندین واحد آپارتمانی بر روی عرصه منعقد شود، اولاً، آیا با ساخت آپارتمانها و پیش از تنظیم و اخذ صورتمجلس تفکیکی، آیا مالک رسمی عرصه و پیمانکار نسبت به آپارتمان های یادشده دارای مالکیت رسمی مشاعی هستند؟ ثانیاً، تا زمانی که واحدهای ساخته شده بین طرفین تقسیم نشده است، آیا مالک رسمی عرصه می تواند دعوای خلع ید علیه پیمانکار یا ایادی که از پیمانکار واحد خریداری کرده اند، مطرح کند؟ ثالثاً، به طور کلی آیا مالک رسمی عرصه نسبت به اعیانی که متعاقباً بر روی ملک ساخته می شود، مالکیت رسمی نیز دارد یا این که می بایست سند ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به مالکیت رسمی عرصه و اعیان تغییر یابد؟
✅ پاسخ:
اولاً، در فرض سؤال که عرصه دارای سند رسمی است؛ اما برای آپارتمان هایی که در آن احداث شده است (اعیانی) هنوز سند مالکیت اخذ نشده است، به نظر می رسد آپارتمان های احداثی تابع عمومات حاکم بر املاک فاقد سند رسمی است و تا زمانیکه سند مالکیت رسمی نسبت به آپارتمان های فرض سؤال صادر نشده باشد، مالک عرصه
را نمی توان مالک رسمی آپارتمان های احداث شده تلقی کرد. ثانیاً، در فرضی که قرارداد منعقده قرارداد مشارکت در ساخت باشد، علی الاصول طرفین قرارداد به صورت مشاعی مالک آپارتمانهای احداث شده تلقی می شوند؛ مگر آنکه خلاف آن در قرارداد پیش بینی شده باشد و یا از اوضاع و احوال قضیه به نحو دیگری مالکیت بر بنای احداثی مشخص شود. بنا به مراتب فوق، پاسخ دیگر پرسش های مطرح شده نیز مشخص است.
